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本可以轻轻松松躺着赚钱,过着舒坦的日子,但他偏偏选择一条“折腾”的创业之路,十年奋战电商,四年经营酒店,他的第三次创业选择了长租公寓行业。

他是蜂趣公寓创始人李裕彭,人称“牛哥”,是土生黄原市土长的深圳本地人,在员工眼里是专业的霸气老板,在朋友眼里是不服输、爱折腾的伙伴,他运营的项目两年就可以回收成本,完胜同行三至四年的回收成本期。

和很多深圳本地人一样,李裕彭的母亲不能理解,简简单单地把家里的房子出租,一个月稳稳当当赚几万元租金,不用费任何心力,有什么不好?为什么非要折腾把房子改成公寓?

蜂趣公寓CEO李裕彭

李裕彭的回答是:“我想有自己的事业,有事业才有寄托。”

一、深圳本地人拿房,优势明显

李裕彭是深圳本地人,2017年开始做公寓,此前在其他行业做过很多尝试。他自嘲自己是连续创业者,2004年接触电商行业,了解了很多主沈禹超流的营销模式,到2014年,他又开始陆陆续续地投资酒店,收益也不错,生活很悠闲。

但他总觉得这不是他想要的生活,每天处于类似老年人的“半退休”状态,对于一个踌躇满志的中年人来说,这琳琳马航样的舒坦日子很撸撸哥哥无聊。他希望有别的事业,来填满他的生活,适逢2016年,国家推出租赁利好政策,李裕彭觉得机会来了。

他最先找到自己的母亲,跟他讲了自己决心做公寓的想法,但吃了闭门羹。可这盆冷水并没有浇灭他的热情,他又找到了自己的同学,没想到二人一拍即合,立刻着手筹划方案以及成本预算等。

很快,一个在石厦有30套回迁房的朋友主动找了过来,表示自己很有兴趣合作,但是李裕彭没想到的是,他的创业路上遇到的第一个坑是遇人不淑。这个人拿了李裕彭的设计方案和测算表等资料研究了一个月后,突然决定不做了,后来李裕彭才知道,那人是直接照搬了他们的方案,并自己做起了公寓改造。

困难撞邪31号接二连三,但却更坚定了李裕彭要做下去的信念。终于,在2017年,他拿到了现在的物业,坐落在福田新村店,共90套,2018年7月竣工,一个月就租完了,租金溢价超过一倍。起步顺利,让李裕彭信心大增。

2017年长租公寓行业迅速发展,到了2018年,星星之火已成燎原之势,拿房难成了共识,甚至出现“面粉比面包贵”的畸形市场局面。蜂趣公寓却稳步发展,接连拿到了性价比较高的赤尾店、横岗店,赤尾店回收期可以缩短到两年时间等。

问及原因,李裕彭表示,作为深圳本地人,拿房的优势还是很明显的。

首先,公司合伙人有三个是土生土长的本地人,亲戚朋友基本上都有一手物业,甚至他们自己手里就有现成的房源,凭借人脉拿房的量也足够了谷饶镇水灾。

其次,本地人对周边环境知根知底,也比较容易拿到性价比高的房源。

可以说,天时地利人和,蜂趣公寓占尽优势。

众所周知,拿到性价比高的房源是做公寓的最关键问题,解决了拿房光良老婆问题,公寓要做大的可能性就大大提高了。截至目前,蜂趣公寓共有334套房源,2019年的目标是拿下10李维亚00套。

二、酒店系出身,运营公寓有一套

李裕彭在2014年曾投资酒店业,四年的酒店管理经历让他在运营公寓上得心应手。

李裕彭表示,酒店的从业经历对公寓的运营很有帮助,酒店和长租公寓是同一类产品,酒店的准入门槛比长租公寓要高,酒店要提供的服务更全面、更细致,如果以做酒店的标准来做公寓,绰绰有余。

此外,有很多当时在酒店工作的员工可以直接调濛濛过来负责公寓的服务,省事也省心。

而关于越来越受品牌公寓追捧的共享空间和社群运营,李裕彭是这样理解的:

“共享空间和社群活动可以增加妻子的绯闻租客的粘性,这无可厚非,但是从实际出发,在市区做共享区域可用的坪效不高,盲目跟风烧钱是不理性。租房终究要回归到‘居住’这个根本点上,我们更愿意花精力和金钱把公寓的装修和配套家居做好。”

也不是每个租客都愿意参与社群活动,有很多时候发布活动,很多租客并不积极,要么性格原因——不喜动,要么工作太忙、太累了。据李裕彭团队憋尿故事刘爱舟微博的调研统计,蜂趣公寓的租客群,不超过40%的人有社群意愿。

三、夹缝中寻求生存空间

2018年,公寓行业经历了过山车似的发展,从炙手可热到口诛笔伐,很多人一不小心就走进了迷茫期。一时间,长租公寓成了一座比钱钟书笔下的更让人纠结的围城,城里的人想着该不该出去,城外的人犹豫该不该进来,或进或出,终究要考虑的问题是:该怎么生存下去。

对未来的形势,李裕彭有自己的判断。他说,以后公寓行业的集中度一定会更高,资源会集中到头部玩家,大部分中小公寓面临的兽人交出路只有两条,出局,或是被并购。他坦言,自己也想趁着热度再做大一点,最后有机会被溢价并购。但是目前还不打算走被并购这条路,毕竟还是想做点自己的事业,有事业才有寄托。现在,他能接受的底线只是出让一部分股权。

那么,面对异常激烈的竞争,如何在夹缝中求得生存与发展?李裕彭已经有了很清晰的战略。

首先,在选址上,另辟蹊径。

与一些品牌公寓大佬不同,蜂趣公寓在选址上偏向于选择深圳关内的房源,李裕彭认为扬中天气,珍妃,每日英语听力关内的溢价空间更大,而且在自己能兼顾到的范围内,更好把握。“我们采用发展根据地的打法,扩大房源。以福田为中心发展,在周边拿房,距离不远,方便管理,也可以节省人力成本。”

其次,接受跟业主签订短期合同,放轻资本。

很多品牌公寓为了跑马圈地,抢占市场,合同期限一般都为10年、15年。但因为考量不同,李裕彭团队接受5年期的租赁合同,室内仅做简易改造。一方面比较容易和业主达成共识,另一方面,有效地将重资本变轻,降低风险。

最后,在装修上寻求差异化。

李裕彭认为中小公寓要寻求生存空间,必须走差异化的路线。调研分析客群的属性和需求,精准对接服务,才能提高公寓的竞争力。

比如,针对女性租客的安全问题,蜂趣公寓专门拿出一层楼做粉色系主题公寓,只对女性开放,考虑到女孩子衣服多,室内安置的柜子综惊鸿踏雪都比较大。为了迎合女性爱追剧的生活习惯,公寓内还免费提供爱奇艺的会员节目作为增值服务。

在差异化的服务体验上,蜂趣公寓做了很多尝试,李裕彭说,等新公寓面市,732357可能还会考虑增加提供早餐的服务等。

采访最后,李裕彭告诉我们:“变装CD直到现在我母亲都不能理解我的想法,她总觉得能‘躺着把轻点疼钱赚了’为什么要瞎折腾。可我偏偏就想趁着年轻多折腾,蜂趣公寓就像我的孩子,我想看着它成长得更强大。”

言语间我们感受到更多的是坚信与笃定。李老湿影裕彭的话里反映的是两代人之间的思想碰撞,而李裕彭的态度所代表的正是新时代深圳本地人的肖申克的救赎壁纸一种求变的意识。

即使竞争再激烈,处境再艰难,作为深圳本地人,他始终牢牢占据着地利、人和的优势。未来市场风云莫测,但我们有理由相信,他们总有办法找到属于自己的一席之地。

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